Quando l’agenzia immobiliare perde il diritto alla provvigione (www.ecoblog.it)
Nel mercato immobiliare, la provvigione dell’agenzia immobiliare rappresenta spesso un punto di discussione tra clienti e professionisti.
Sebbene il lavoro dell’agente debba essere sempre remunerato, esistono precise circostanze in cui la legge riconosce il diritto di non corrispondere alcun compenso. Si tratta di situazioni che tutelano il cliente e vincolano l’agenzia a rispettare obblighi di correttezza, trasparenza e imparzialità.
L’agente immobiliare è un mediatore che opera per favorire l’incontro tra acquirente e venditore, svolgendo un’attività regolamentata dalla legge n. 39/1989 e successive normative. Per poter esigere la provvigione, deve rispettare determinati requisiti professionali e operativi. In caso contrario, la provvigione non è dovuta, senza che ciò configuri illecito, ma piuttosto un diritto riconosciuto al cliente.
Agenzia immobiliare abusiva e mancanza di requisiti
L’agente immobiliare deve essere regolarmente iscritto al registro delle imprese presso la Camera di commercio e deve poter esibire il tesserino professionale se richiesto. Se l’intermediazione è svolta da un soggetto non autorizzato o privo dei requisiti, anche solo in parte, l’agenzia non può pretendere la provvigione. La verifica dell’abilitazione è agevole ed è possibile effettuare una visura online presso il Registro delle Imprese.
Obbligo di imparzialità e trasparenza
Fondamentale è l’imparzialità dell’agente immobiliare: quest’ultimo deve operare in modo indipendente, senza legami di dipendenza né rappresentanza con nessuna delle parti. Se emerge un conflitto d’interessi o un comportamento che favorisca una parte a discapito dell’altra, la provvigione può non essere riconosciuta.
Inoltre, l’agente ha il dovere di fornire informazioni complete, corrette e aggiornate sulle condizioni dell’immobile, sia sotto il profilo tecnico che giuridico. Ad esempio, deve comunicare eventuali difformità edilizie, ipoteche, pignoramenti o servitù che gravano sull’immobile. La mancata comunicazione di dati rilevanti, anche se non noti all’agente ma facilmente accertabili con la dovuta diligenza, costituisce motivo valido per non corrispondere la provvigione.
Informazioni errate o servizio non richiesto
Le informazioni fornite devono essere verificate e precise. Nel caso in cui vengano diffuse informazioni inesatte o errate, soprattutto se rilevanti per la conclusione dell’affare, l’agente perde il diritto al compenso. Parimenti, se una delle parti ha espresso esplicitamente il dissenso a usufruire dei servizi dell’agenzia, non è tenuta al pagamento, che rimane però dovuto da chi ha conferito l’incarico.
Il mandato e la conclusione del contratto
La provvigione è dovuta anche se il contratto si conclude dopo la scadenza del mandato, a condizione che le trattative siano iniziate entro il termine previsto. Se invece l’incontro tra le parti avviene successivamente alla scadenza, il diritto alla provvigione decade.
La normativa e la giurisprudenza riconoscono il compenso all’agente che abbia operato con diligenza e correttezza indipendentemente dall’esito positivo della trattativa, a partire dalla firma del contratto preliminare. E’ frequente che nel mandato sia previsto che la provvigione sia subordinata al buon esito dell’affare, con il pagamento dovuto solo al rogito notarile.
In presenza di più agenzie coinvolte, si applica spesso il principio del pagamento pro quota, salvo diversa pattuizione contrattuale. Il diritto alla provvigione sussiste anche se l’attività determinante si limita a una semplice visita all’immobile, mentre può essere negato se non si dimostra che l’agente abbia effettivamente svolto la mediazione.
Se una delle parti decide di recedere dall’affare, l’agente ha comunque diritto a percepire la provvigione se ha operato correttamente e ha messo le parti nelle condizioni ottimali per concludere il contratto. Tuttavia, il diritto al compenso può venir meno in presenza di una giusta causa, ad esempio se il venditore rinuncia all’acquisto perché viene a conoscenza che l’acquirente intende pagare in un momento successivo rispetto a quanto pattuito.
La provvigione si prescrive entro 1 anno dalla conclusione dell’affare o dal momento in cui l’agente avrebbe potuto esigere il pagamento. Se la vendita avviene dopo tale termine, a meno che non si tratti di frode scoperta successivamente, il diritto alla provvigione decade.
