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L’Agenzia delle entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione del Bonus ZES Unica, ecco come funziona.
L’Agenzia delle entrate ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione del Bonus ZES Unica, il credito d’imposta finalizzato a sostenere gli investimenti produttivi nelle Zone Economiche Speciali del Mezzogiorno. La risposta n°183/2025 ha precisato come la componente immobiliare – ovvero terreni e fabbricati – possa essere considerata agevolabile solo fino al 50% del totale dell’investimento riconosciuto.
Limiti stringenti per terreni e fabbricati nel Bonus ZES Unica
Il Bonus ZES Unica è stato introdotto dall’articolo 16 del DL 124/2023 e attuato dal decreto del 17 maggio 2024 per incentivare gli investimenti in macchinari, impianti, attrezzature, terreni e immobili strumentali nelle otto regioni meridionali comprese nella Zona Economica Speciale Unica. La misura, prorogata dalla Legge di bilancio 2025 (legge 207/2024) con uno stanziamento di 2,2 miliardi di euro, copre gli investimenti effettuati dal 1° gennaio al 15 novembre 2025.
Con la risposta n°183/2025, l’Agenzia ha chiarito che il valore complessivo degli immobili strumentali e dei terreni non può superare il 50% dell’investimento agevolabile. Questo significa che, per esempio, un’impresa che investe 600mila euro in un immobile e 270mila euro in macchinari dovrà considerare un investimento totale agevolabile di 540mila euro, perché la quota immobiliare riconosciuta non può eccedere 270mila euro, pari al 50% del totale.
Tale interpretazione risulta più restrittiva rispetto alla formulazione letterale della norma, poiché impone un bilanciamento preciso tra la componente immobiliare e quella non immobiliare (macchinari, impianti, attrezzature). Se l’investimento riguarda solo immobili, senza alcuna spesa per beni mobili, il credito d’imposta non sarà riconosciuto.
L’Agenzia ha specificato che nel calcolo della quota immobiliare rientrano non solo il costo di acquisto di terreni e fabbricati strumentali, ma anche tutti gli oneri accessori correlati, come le spese notarili per l’atto di acquisto. Inoltre, si considerano anche i costi capitalizzati relativi ad ampliamenti e ammodernamenti dell’immobile, purché contabilizzati secondo corretti principi contabili.
Questa interpretazione molto rigorosa implica che ogni progetto di investimento deve essere attentamente strutturato per rispettare il tetto del 50% sulla componente immobiliare, pena la non ammissibilità dell’intera quota relativa ai beni immobili.
Per poter usufruire del credito d’imposta, le imprese devono rispettare due obblighi comunicativi: una comunicazione iniziale da inviare tra il 31 marzo e il 30 maggio 2025, che indica le spese già sostenute o pianificate, e una comunicazione integrativa, da trasmettere tra il 18 novembre e il 2 dicembre 2025, che attesta il completamento degli investimenti entro la scadenza del 15 novembre 2025.
L’Agenzia ha messo a disposizione il software “ZESUNICA2025”, con il quale gli utenti possono inviare le comunicazioni e ricevere la ricevuta entro cinque giorni, con la possibilità di effettuare sostituzioni o rinunce.
Queste procedure telematiche sono fondamentali per la corretta fruizione del bonus e per mantenere la tracciabilità degli investimenti agevolati.
