Bonus prima casa, svolta inaspettata: ora spetta anche a chi ha seconda proprietà (ma solo a una condizione)

Una recente sentenza della Corte di Cassazione modifica l’interpretazione tradizionale del Bonus prima casa, introducendo un’eccezione che permette l’accesso all’agevolazione anche a chi possiede già un immobile. Un cambiamento che potrebbe riguardare migliaia di contribuenti esclusi finora per via di proprietà considerate non idonee come abitazione principale. Ma non si tratta di un via libera indiscriminato: restano condizioni stringenti, vincoli formali e requisiti tecnici da rispettare.

Quando la prima casa non basta: cosa dice la nuova sentenza

Per comprendere il significato della novità introdotta, bisogna partire dalle regole classiche del Bonus prima casa: l’agevolazione è destinata a chi acquista il suo primo vero immobile destinato a diventare abitazione principale, purché non ne possieda già altri idonei nello stesso Comune. L’immobile deve inoltre appartenere alle categorie catastali ammesse, e la residenza deve essere trasferita entro 18 mesi.

La svolta giuridica arriva con una sentenza della Corte di Cassazione che ridefinisce il concetto di “non titolarità” di un altro immobile. I giudici hanno stabilito che, se la casa già posseduta è inadeguata, anche per caratteristiche oggettive, non costituisce ostacolo all’accesso al Bonus. In parole semplici: chi ha già una casa, ma non vivibile, potrà accedere comunque all’agevolazione per acquistare un nuovo immobile destinato ad abitazione principale.

Non si tratta però di una semplificazione generica. Serve documentazione che dimostri l’inadeguatezza dell’abitazione già posseduta: può trattarsi di immobili inagibili, sprovvisti di impianti essenziali, con gravi problemi strutturali o monolocali non compatibili con la vita familiare. La valutazione non è soggettiva: non basta dire che “è troppo piccola”, serve prova oggettiva della condizione.

In questo nuovo contesto normativo, il Bonus può essere riconosciuto anche a chi possiede un’abitazione già intestata, purché non abbia usufruito in passato della stessa agevolazione per quell’immobile. Se la casa è già stata oggetto di Bonus prima casa, il beneficio non si può richiedere di nuovo.

Le condizioni precise per non perdere il diritto al Bonus

La sentenza rappresenta un’apertura, ma non si traduce in una liberalizzazione completa. Per accedere davvero al Bonus prima casa nelle nuove condizioni, è fondamentale che l’immobile già posseduto non sia idoneo all’uso abitativo stabile. Questo significa che deve trattarsi di una situazione certificabile, supportata da atti ufficiali o relazioni tecniche.

L’Agenzia delle Entrate potrebbe contestare l’agevolazione in mancanza di prove, e richiedere la restituzione delle imposte non pagate insieme a sanzioni. La presenza di un’altra casa non è più automaticamente esclusiva, ma l’onere della prova resta in capo al contribuente. Non si può quindi affrontare l’acquisto con superficialità o basandosi su interpretazioni personali.

Anche la nuova casa deve rispettare tutti i requisiti previsti: deve appartenere alle categorie catastali ammesse (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11), deve trovarsi nel Comune di residenza o in quello in cui il beneficiario intende trasferirsi e deve diventare residenza principale. È necessario formalizzare il cambio di residenza entro 18 mesi dall’atto notarile. In assenza di questo requisito, l’agevolazione decade.

Non possono accedere al beneficio coloro che acquistano a scopo di investimento o per mettere l’immobile a reddito: il Bonus resta legato all’acquisto per uso personale, familiare e continuativo. I vincoli sulla finalità d’uso dell’immobile non sono cambiati.

Infine, resta escluso chi ha già usufruito del Bonus per un immobile precedente, anche se oggi quella casa non è più utilizzabile. Il beneficio, infatti, non è ripetibile, a meno che la casa acquistata con Bonus sia stata venduta entro i cinque anni e non siano decorsi i termini per il riacquisto.

La novità della Cassazione offre dunque un’opportunità reale, ma solo per chi può dimostrare concretamente di trovarsi in una situazione di disagio abitativo legato a una prima casa inadeguata. Il Bonus diventa più flessibile, ma non meno rigoroso.