Un particolare formula contrattuale - (ecoblog.it)
Permette di acquistare casa senza mutuo, versando un canone maggiorato e tutelando sia inquilino che proprietario. Ecco come funziona
In un mercato immobiliare sempre più complesso, soprattutto a causa delle difficoltà economiche che caratterizzano questo periodo, emergono soluzioni alternative al tradizionale acquisto tramite mutuo.
Tra queste, una clausola poco conosciuta ma di grande interesse è quella che consente, dopo anni di pagamento dell’affitto, di diventare proprietari dell’immobile. Questa formula, nota come affitto con riscatto, rappresenta un’opportunità concreta per chi non riesce ad accedere ai finanziamenti bancari.
L’affitto con riscatto: una valida alternativa al mutuo tradizionale
Comprare casa è un obiettivo comune, ma ottenere un mutuo bancario oggi appare sempre più difficile. Le banche, infatti, hanno rafforzato i requisiti per concedere finanziamenti, richiedendo garanzie stringenti e rendendo il processo burocratico complesso e spesso frustrante.
Il mutuo, come contratto reale che prevede la restituzione di una somma di denaro con un piano di ammortamento che può arrivare fino a 30 anni, resta la forma più diffusa per acquistare un immobile. Tuttavia, chi non dispone delle condizioni necessarie per ottenerlo può considerare il meccanismo dell’affitto con riscatto, una soluzione regolamentata anche dalla legge n. 164/2014 e dal decreto “Sblocca Italia”.
In pratica, con questo contratto, l’inquilino versa un canone mensile che include una parte destinata a essere trattenuta come anticipo sul prezzo finale dell’immobile. Dopo un periodo stabilito, che solitamente varia tra 3 e 10 anni, l’inquilino ha la facoltà di acquistare l’abitazione versando una maxi rata finale, deducendo dal prezzo le somme già pagate come canoni maggiorati.
Questa formula offre un doppio vantaggio: l’inquilino ha il tempo di accumulare risparmi e valutare l’immobile, mentre il proprietario continua a ricevere regolarmente un reddito da locazione, tutelandosi nel caso in cui l’acquirente decida di non procedere con l’acquisto.
Il contratto di affitto con riscatto si compone di due parti distinte ma collegate: un contratto di locazione e un preliminare di vendita che contiene un’opzione di acquisto. Quest’ultima può essere esercitata o meno dall’inquilino, che in caso di rinuncia perde le somme versate a titolo di acconto.
La legge richiede che il preliminare sia trascritto nei registri immobiliari, garantendo così l’opponibilità a terzi e la tutela dell’acquirente contro pignoramenti o ipoteche successive. Tuttavia, la mancata trascrizione nei termini previsti (massimo tre anni) fa decadere l’opponibilità, limitando la tutela legale.
È importante sottolineare che il canone di locazione con riscatto è generalmente superiore al canone di mercato, poiché include la quota che sarà detratta dal prezzo finale di acquisto. Tale maggiorazione può variare dal 15% fino al 50%, a seconda degli accordi tra le parti.
In caso di rinuncia all’acquisto, la normativa prevede la restituzione della quota di canone versata a titolo di “acconto-prezzo”, a meno che non sia diversamente stabilito dal contratto. Questo meccanismo protegge l’inquilino da un eccessivo esborso a fondo perduto, pur tutelando il proprietario.
Un ulteriore approfondimento riguarda il destino del contratto preliminare quando il venditore si trova in difficoltà economica, ad esempio in caso di liquidazione giudiziale o fallimento. Il codice civile, con l’articolo 173 e successive modifiche, disciplina le conseguenze di tali situazioni.
Nel caso in cui il venditore entri in procedura concorsuale, il contratto preliminare può:
- sciogliersi automaticamente se il promissario acquirente non richiede l’esecuzione entro i termini stabiliti;
- rimanere sospeso in attesa della decisione dell’acquirente;
- continuare con il subentro del curatore fallimentare, che assume la posizione del venditore.
