Conoscere i termini di prescrizione e le modalità per interrompere la prescrizione è fondamentale per tutelare i propri diritti.
Le spese condominiali rappresentano un obbligo di pagamento ben noto a tutti i condomini, ma non tutti sanno che anche queste voci possono andare in prescrizione e quindi non essere più esigibili dopo un certo periodo di tempo.
Questo aspetto riveste particolare importanza soprattutto in caso di lavori straordinari o quando si acquista o eredita un immobile gravato da spese arretrate. Vediamo nel dettaglio quali sono le regole previste dalla legge e come si applicano nella pratica.
Termini di prescrizione per le spese condominiali: cosa dice la legge
Secondo l’articolo 2948 del codice civile, il diritto del condominio a richiedere il pagamento delle spese condominiali si prescrive entro termini diversi a seconda della natura della spesa:
- Per le spese ordinarie il termine di prescrizione è di 5 anni;
- Per le spese straordinarie il termine si estende fino a 10 anni.
Rientrano nelle spese ordinarie, per esempio, i costi per la pulizia delle scale, l’illuminazione comune, le riparazioni di routine come la sostituzione di lampadine o la manutenzione di serrature. Al contrario, le spese straordinarie riguardano interventi di manutenzione più rilevanti o ristrutturazioni sui beni comuni, come il rifacimento della facciata.
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La ripartizione di tali spese è determinata dalle tabelle millesimali, che stabiliscono le quote di partecipazione di ogni condomino in base ai diritti sulle parti comuni dell’edificio.
Interruzione della prescrizione e conseguenze per i morosi
La prescrizione delle spese condominiali può essere interrotta qualora il condominio compia atti formali per il recupero del credito. Tra questi rientrano:
- L’invio di una lettera raccomandata con avviso di ricevimento che richieda il pagamento;
- La notifica di un decreto ingiuntivo;
- Qualunque azione giudiziale finalizzata al recupero del debito.
Tali atti azzerano i termini di prescrizione, che ricominciano a decorrere dalla data dell’atto interruttivo.
Se il debito resta insoluto nonostante i tentativi di recupero, gli altri condomini sono tenuti a coprire la quota del moroso proporzionalmente alle rispettive quote millesimali. In alternativa, è possibile, con consenso unanime, istituire un fondo per far fronte a tali situazioni.
Va inoltre sottolineato che sia il venditore che l’acquirente di un’unità immobiliare sono corresponsabili delle spese condominiali non saldate, almeno per l’anno della compravendita e quello precedente, come previsto dall’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Le spese a carico dell’inquilino e termini di prescrizione
Per quanto riguarda gli inquilini, questi sono tenuti a pagare le spese di manutenzione ordinaria e gli oneri accessori, definiti dall’articolo 9 della legge n. 392 del 1978. Tra questi rientrano i costi per il servizio di pulizia, il funzionamento dell’ascensore, la fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento, nonché il servizio di portineria, generalmente a carico del conduttore per il 90%, salvo diversa pattuizione.
Il termine di prescrizione per gli oneri accessori dovuti dall’inquilino è di soli 2 anni, a partire dalla richiesta formale del proprietario. Anche in questo caso, la prescrizione può essere interrotta con una richiesta di adempimento e la costituzione in mora.
Il mancato pagamento degli oneri accessori può comportare il procedimento di sfratto qualora il debito sia pari o superiore a due mensilità del canone e il ritardo superi i 60 giorni.
